来源：楼市科学家

南京又一条地铁，有进展了。

NO.1

壹

宁扬城际，终于有动作了。

就在今天，最新版的《南京至扬州城际轨道交通工程环境影响报告书》出炉，涉及运营时间，线路走向，站点设计等多方面重要信息，这条线路的关键节点，全部清晰了。

这条城际铁路，一直飘忽不定，一会说扬州不积极，一会说资金不到位，反正不确定性非常大，规划了十几年，没想到被宁马城际、宁滁城际抢了个先。作为宁镇扬一体化的重要抓手—宁扬城际表示压力很大。直到今天，我们才知道这条线路到底什么时候开工，什么时候建成。

从整个长三角的格局看这条线路，一目了然。

宁扬城际线路全长57.61km，其中地下线23.34km、高架线33.42km、地面线0.85km。全线设车站16座，其中8座为高架站，8座为地下站，平均站间距3.84km。

宁扬城际与南京、扬州两市轨道交通网相衔接，在仙林湖站与既有南京地铁4号线、规划2号线东延线换乘，在栖霞与规划6号延长线衔接；在汊河站与规划的扬州轨道交通2号换乘衔接，在扬州西站与规划1号线换乘。

根据最新的环评信息，这条线路计划年12月底土建工程开工，年4月初全线开始通车试运行，年6月底开始通车试运营，工期54个月。

也就是说，这条线路今年年底就能开建，大概与宁马城际、南京地铁4-2期、江北11号线，在同一个起跑线上。工期54个月，4.5年左右，通车时间与江北核心区4号线2期，差不多在同一个时间段。如果顺利的话，宁马城际也能在年通车第一期。注意，通车期与施工结束还有一点时间差。

这么看的话，这条线路之前是遥遥无期，现在感觉等待时间一下子变短了。

NO.2

贰

投资方面，这条线路总投资.52亿元，成本非常高，相当于南京一条全地下的市内地铁，远高于南京S线。毕竟这条线要过江，过江的成本，比普通地铁高很多。

再看站点，很多站都变了，整体线路往东往北移动了，尤其龙潭、仪征区域，站点变动很大。南京增设龙潭东站；仪征段方案为整体往北移动，直接走市区。

各个站点的表格如下：到了扬州，与扬州规划中的1号线、2号线相连。南京和扬州，地铁网就算连起来了。

具体站点的规划，也都是清清楚楚，如果你家在这条线上，你们小区距离地铁站的距离，全部都定下来了。

（1）仙林湖站

仙林湖站位于仙林湖路与广志路交叉口东北侧，既有江南水泥厂铁路专用线东侧，平行仙林湖路、铁路专用线南北向敷设。该车站土建已与4号线仙林湖站同期施工，并在站内预留设备管理用房，整个车站设计为地面三层高架车站。车站共设置两个出入口，5个安全出口，车站总长.8m，宽45.4m，总面积m2。

（2）栖霞站

栖霞站位于东西向齐民东路北侧，主要设置在宁镇公路与齐民东路之间绿地内，平行于齐民东路设置，为高架三层侧式车站。车站规模.1×29.7m，侧式站台宽度为7.5m，车站总建筑面积为m2。

（3）东阳街站

东阳街站位于润阳路与东八机线的南侧，车站为路中高架三层侧式站，车站沿润阳路南北方向敷设，底层架空，车站柱子设于路中绿化带内；车站的天桥出入口和附属设备用房分别设于润阳路东西两侧绿化带内。车站规模×22.7m，侧式站台宽度为7.5m，车站总建筑面积为m2。

港城路站位于润阳路与兴隆路十字交叉口东侧地下，呈东西走向，沿润阳路东西向敷设，为地下二层岛式站台车站。车站设置4个出入口，3个安全出入口；设置2组8个风亭，均位于润阳路北侧规划绿地内。车站总长m，站台宽11m、标准段宽29.1m，总面积.6m2。

（5）花园站

花园站位于临港路与经一路路交叉口路中，呈东西走向，沿临港路东西向敷设，为地下二层岛式站台车站。车站设置4个出入口，1个安全出入口；设置2组8个风亭，均位于临港路北侧规划绿地地块内。车站总长m，站台宽11m、标准段宽20.3m，总面积.8m2。

（6）龙潭站

龙潭站位于临港路与陈店路交叉口，沿临港路东西向敷设，为地下三层岛式车站。车站共设置4个出入口，出入口均为临港路道路两侧地块内；设置2组6个风亭，均位于临港路北侧规划绿地地块内。车站总长m，站台宽11m、标准段宽20.5m，总面积m2。

龙潭东站位于龙潭区域中心位置，四周现状主要为空地，为路侧三层侧式高架站。车站规模×22m，侧站台宽度为7.5m，车站总建筑面积为m2。

（8）靖安站

靖安站位于规划道路与规划大鹏河路交叉口北侧道路路中，沿规划道路南北方向敷设，为路中三层侧式站台车站。车站规模×31.7m，侧站台宽度为7.5m，车站总建筑面积为.8m2。

下一站，就到扬州地界了。

NO.3

叁

这条地铁，南京这部分线路利好谁？其实只有一个板块得到大幅度的提振，这就是龙潭板块。对，龙潭虎穴的那个龙潭。

从第三站东阳街站开始，就已经搭上龙潭的边了，随后港城路站、花园站、龙潭站、龙潭东站、靖安站，总共有6个站点，在围着龙潭新城转，可以负责任的说，南京修这条地铁，就是为龙潭新城修的。

一个板块6个站，侧面也说明这个板块挺大。其实龙潭距离南京市区，已经非常远了，是一个典型的南京远郊区板块。

大家注意，这个板块距离新街口的直线距离是40公里，与马鞍山市中心到新街口距离相当。即便是仙林湖到龙潭板块，直线距离也要17-18公里，如果开车的话，实际线路要远的多。

这样的一个板块，在过去几年，已经坑杀了太多房企，多个楼盘在这里安营扎寨，但他们面临一个巨大的问题是：开盘即封盘。开了没人过来买，找不到目标客户，哪怕重奖卖力的中介拉客户，房价也不断往下走，但还是比较难。为什么？其实原因有很多。

首先就是距离，确实有点远，起码比句容远。句容碧桂园凤凰城永远块不断出货，年底就是地铁盘，龙潭虽然属于南京，但位置没啥优势，去哪都远，房价是碧桂园两倍+，真的没钱自住的客户，去龙潭置业的动力不足。

再一个就是城东的产业聚集度不够。我们知道，像这种远郊板块，你指望龙潭港口的人买，是不够的，很快他们就消耗光了，必须要靠市区刚需外溢。但距离最近的仙林湖板块，本身产业策源动力一般，隔壁米宝华房价一万出头，比龙潭方便很多。这部分资金有限的刚需，被宝华截胡了。宝华房价深入泥潭，龙潭压力也很大。

再说一句，距离更近的汤山板块，2万上下的价格还有很多楼盘卖不动，为啥非要去龙潭？

所以这个板块的规划，调子起高了。很多人说南京操盘水平高，其实真不高。南京楼盘热的热死，冷的冷死，都维持好几年了，这种局面其实是所有人都不愿意看到的，本质就是操盘手高估了南京刚需的购买力和参与度，在远郊区规划了太多的住宅，价格还不愿意往下压，只能悬在半空，吊在那里了。这样的操盘叫高？那啥叫低？

最近六合规划了一个新城—龙袍新城，起步毛坯2万，加上精装2.3万上下，我就觉得非常担忧。价格弄这么高干嘛？一个距离六合还有18公里开外的新城，而且在江北，平地起一座新城，你要思考，谁是你的客户？是什么样的人，不买高新区二手房，放弃桥北，大厂，而要去这个价格不低，距离更远，啥配套都没有的新城？就图个南师分校？矿大校区？创新港？

所以提醒一下，操盘手一定要有自知之明，南京的刚需流入速度，已经比较缓慢了。地缘客户没有，产业没有，就出了个规划，然后大家就抢着买？这个时代过去了...

回到宁扬城际，那么这条线路，能不能挽救龙潭新城？我觉得这个利好，肯定有提振作用。好歹是一条地铁，站点都定了，距离地铁口比较近的楼盘，是有直接利好的。但这个拉动作用，也不用太高估，只能说对于现在的去化，是有利的。相关楼盘可以多打打地铁盘概念，再把城东的客户往龙潭导一导吧。

龙潭真正翻身，还是要靠南京大行情起来。

NO.4

肆

宁扬城际，除了对于龙潭板块有提振之外，对于宁镇扬一体化，还是能起到关键作用的。平心而论，宁镇扬一体化提了这么长时间，其实没啥实质进展，几个城市的产业结构尤其制造业比较雷同，互补性不强。南京也没有太多的企业能外溢到镇江和扬州。所以三个城市一直讲一体化，但其实都是说说而已，谁也没有当真。

最近几年，南京向西发展，重点搞江北新区；扬州向东发展，重点搞江都；镇江向东发展，深陷大港新区；三个城市，三个方向，一体化渐行渐远。三个城市甚至连个高速公路互相减免费用都没有搞成，其他实质性合作更不用多谈。

去年开始，南京开始搞紫东地区，镇江和扬州，并没有积极回应。现在南京对紫东也没有太多表态。一体化说着容易，但做着很难，还没到那个份上。

宁扬城际好在什么地方？不用领导天天协调沟通，就用一根绳子把你俩拴在一起，时间长了，没感情也能弄出感情来，总能找到更好的办法。对龙潭也有好处，多少能去仪征找找客户。而仪征的楼盘，也能吸引南京的投资客去送钱，交流多了，总会有机会的。

期待今年年内开工，少说多做，干吧！